班长? 评估学生住宿的机会

经过简短的讨论, p和emic-induced中断, 欧洲的面对面学习又回来了，入学的学生比历史上任何时候都多. 近年来，欧盟的高等教育参与率稳步上升, 20-24岁的年轻人达到了36%的历史新高¹ 在2021/22年，英国在2023年也将达到同样的比例.² 总共18个.截至2021/22学年，有500万学生在欧盟学习，另有200万学生在欧盟学习.在过去的五年里，这一数字分别增长了8%和20%.³

对PBSA的需求因学生的情况而异. 而国内学生仍然是至关重要的需求来源, 特别是在很少有学生从家里通勤上学的市场, 国际学生比国内学生更有可能居住在PBSA(在英国，这一比例要高出60%), 举个例子⁴). 如下图所示, 近年来，国际学生流动性呈明显增长趋势, 2021/22学年，欧盟和英国的外国学生数量创下历史新高. 欧洲学生在欧洲其他国家以外的地方学习是这个市场的一个长期特征, 这得益于欧盟内部的行动自由, 完善的学生交换计划, 英语课程的兴起和欧洲密集的地理.

增长的一个关键推动力是来自欧洲以外的学生. 相对于其规模而言，欧洲排名靠前的大学数量过多，⁵ 英语课程的普及(越来越多地不再局限于英国和爱尔兰)，与北美相比，学费和生活成本相对较低.⁶ 这些因素加在一起可以解释在欧盟学习的非欧盟学生数量急剧上升的原因, 谁的人数自2016年以来增长了31%.⁷ 在英国，这一增长速度更快，同期达到59%.⁸

话虽如此，仍有需要注意的需求侧风险. 的 demographic outlook for Europe is mixed; 预测 for some countries such as the UK, 西班牙和瑞典出现了人口“激增”,随着大学适龄人口数量的增长超过了全国人口水平. 然而, 在其他国家, 预计数字将大致持平(法国)或负增长(德国和荷兰)。. 这表明未来高等教育需求增长不均衡.⁹  

这种混合的人口结构前景将意味着对国际学生需求的更大依赖, 但也有初步迹象表明，中国经济可能也面临一些阻力. 英国最近的一项政策变化取消了国际学生家庭成员的签证权利.¹⁰ 现在, 这一变化只是在边缘上修修补补，不太可能对需求产生重大影响. 它, 然而, 表明旨在限制海外学生数量的政策有方向性变化, 大概是为了降低移民人数. 这样的政策变化可能会逐渐阻止潜在的外国学生到英国学习, 尽管需求可能会转移到其他地方, 可能对其他欧洲国家有利. 尽管存在这些风险因素, 最重要的观点是欧洲高等教育的需求是积极的，因此PBSA.   

供给因素

欧洲学生住房应该在该地区住房市场的更广泛背景下看待. 欧洲目前正面临长期、持续的住房短缺问题. 住房短缺并不局限于主要门户城市, 但在中等城市，甚至更小的大学城，这也是现实. 自2010年以来，欧洲新建房屋的速度仅比全球金融危机前低40%，¹¹ 导致租金上涨, 房价收入比不断上升，获得合适住房的机会越来越少. 城市租赁住房需求依然强劲, 受长期移民趋势的支持, urbanization 和 declining home ownership rates; as such, 供给和需求之间的不平衡现在已经完全根深蒂固.¹²  

学生和所有房地产市场的参与者一样，受住房供求关系的支配. 短缺已经影响到学生市场, 学生们发现住宿越来越难以负担. 在过去的两年里, 这导致了PBSA租金的急剧增长, 英国几个城市报告称，到2023年，这一数字将同比增长, 其他市场的增长也远远超过了以往的水平.¹³ 的 lack of supply is also leading to students being housed increasingly in unsuitable conditions; stories from the UK of students living in hotels or in completely different cities over an hour travel from campus are a clear symptom of insufficient student housing stock. 

新的澳门黄金城赌城应该有助于解决这种不平衡, 但要完全弥合巨大的供需差距将是一项重大挑战. 虽然市场之间存在细微差别, 建设和开发融资成本的上升使得新方案的实施变得不那么经济, 过去一年，几个国家发放的居住许可数量急剧下降就是明证.¹⁴ 此外, 限制性的规划法和繁琐的安全规定延长了项目实现所需的时间.

这些因素使我们对欧洲租赁住房市场的前景持乐观态度, 会延续到PBSA吗. 供需失衡很可能会持续，甚至恶化, 推动极低的空置率，并支持住宅和学生住房房地产业主强劲的租金增长, 或者是那些能够在这些领域推出新方案的人. 

监管还

欧洲的法规可以作为住宅租金的手刹，正如我们在我们的 ISA简报, 控股利益:密切关注住宅法规. 在几乎所有的欧洲大陆租赁市场, 房东不能随心所欲地每年增加租金, 当地租户的租金水平通常与一个向后看的指数挂钩. 在最近的“大再通胀”时期, 这意味着许多出租住宅的收入跟不上通货膨胀的速度. 但学生公寓在更传统的租赁住房澳门黄金城赌城中脱颖而出，因为它的现金流状况受到监管抑制增长趋势的影响要小得多.

在某种程度上, 这是因为PBSA经常面临较少的监管，或者完全站在监管体系之外. 学生的天性是短暂的, 临时居民意味着他们的需求很少得到当地政客的优先考虑, 特别是与永久居民相比. 他们通常只在一个城市呆几年, 没有受抚养人，他们的租房义务通常有父母或明或暗的担保. 这意味着，与更广泛的租赁市场相比，PBSA受到租金管制的频率要低得多. 此外, 学生宿舍的分区和分类通常不同于标准的租赁住房, 不受限制绝对租金水平或限制年租金增长的规定的约束. 此外，对最小单位面积或租赁期限的监管要求通常不适用. 

即使在受监管的地方，PBSA也受益于其相对较短的租期. 考虑到绝大多数学生学习3-4年, 与更广泛的住宅市场相比，每年的租户周转率要高得多. 更快的周转速度使房东能够更有效地将租金按市场水平计价. 这意味着PBSA的租金可能会更好地跟上通货膨胀的步伐, 即使在监管确实适用于该行业的司法管辖区.  

日益成熟的

学生住宿的日益成熟是另一个有利因素. 在这方面，英国显然走在了欧洲其他国家的前面, 带着深深的, 流动性澳门黄金城赌城市场, 公开交易的房地产澳门黄金城赌城信托基金和大量成熟的专业运营商. 该行业被租户和澳门黄金城赌城者广泛接受，这意味着我们将把它视为我们“走向主流”框架中的“核心”行业, 详见我们的 ISA澳门黄金城赌城组合视图. 在欧洲其他地方，这个行业被认为更小众, 但越来越多的人接受它意味着我们会认为它是在同一框架上的“近核心”. 澳门黄金城赌城数据支持了对该行业成熟度不同水平的观察——自2014年以来，英国PBSA平均每年占澳门黄金城赌城额的66%, 尽管欧盟有6个.学生人数的4倍.¹⁵

随着时间的推移, we expect this to change; the opportunity for investors to take advantage of the structural trends outlined above is likely to drive increased investment in the sector. 像西班牙和意大利这样的国家有PBSA拨备利率¹⁶ 低于10%，而英国一些主要市场的比例超过30%，¹⁷ 这表明新增供应还有很大的空间. 米兰等城市, 马德里和巴塞罗那的学生人数都超过了100人,以及多所排名靠前的大学, 为这些国家提供了多样化的需求基础，使它们有可能成为未来几年该行业的主要增长市场.

随着利基行业的成熟, 流动性增强和澳门黄金城赌城者接受度提高，往往会导致新兴市场相对于传统行业的收益率溢价收窄, as investors require less compensation for liquidity 和 transparency risks; such a pattern has already been observed in UK PBSA. 欧洲市场收益率可能收窄，是我们相信该行业可能提供有吸引力回报的另一个因素.

与其他地区比较

在亚太地区的大部分地区，学生宿舍仍处于起步阶段, PBSA股票相对有限, 专业经营者很少，机构澳门黄金城赌城相对较少. 该地区的主要例外是 澳大利亚, 与欧洲和英国的银行业有哪些相似之处, 但它的发展落后了好几年. 这表明，未来可能会出现类似的成熟之路. 像欧洲, 澳大利亚受益于英语课程，其学费相对低于美国, 同时也提供毕业后工作签证. 结果是, 它的国际学生比例甚至高于大多数欧洲主要国家.¹⁸ 不过，作为一种可澳门黄金城赌城的房地产类型，澳大利亚PBSA行业仍处于起步阶段. 即使与欧洲最不成熟的国家相比，该国的库存数量也很低, 学生和床的比例是16:1¹⁹ 比英国的3:1要高得多. 

传统上，在澳大利亚的国际学生利用私人租赁房屋住宿. 澳大利亚的私人租赁市场和PBSA行业都经历了租户市场的紧张基本面，在过去两年中经历了两位数的租金增长.²⁰ 强劲的表现主要是由强劲的移民流入推动的, 包括国际学生, 以及鼓励澳大利亚人租房而不是买房的高利率, 而且现有存量和新建各类住房供应相对有限. 

的 美国, 相比之下, 有更成熟的学生住房部门吗, 但与其他地区相比，我们对那里的房地产类型不太看好. 首先, 考虑到美国18至24岁的人口预计到2033年将下降，人口统计数据就不那么有利了²¹ 自2010年以来，四年制大学的入学率基本保持不变.²² 

美国和欧洲大学之间的另一个不同点是它们的地理位置. 许多美国一流大学都位于小城市，在这些城市，一所学校在人口和经济上占据主导地位. 这些市场中的学生住房依赖于控制入学人数增长和住房政策的单一需求来源. 另外, 与欧洲主要城市相比，新供应的门槛普遍较低, 这就允许更多的新开发进入并扰乱市场. 综上所述，这些因素意味着这些市场的租金趋势可能会波动. 虽然欧洲也有类似的以大学为中心的城镇, 我们的澳门黄金城赌城重点是更大的市场, 哪里的住房市场最紧张，而且来自多所大学的需求基础各异.

脚注

¹ 资料来源:欧盟统计局 

² 资料来源:英国高等教育统计局

³ 资料来源:欧盟统计局，英国高等教育统计局 

⁴ 来源:第一太平戴维斯 

⁵ 欧洲人均进入世界大学排名中心(CWUR)前2000名的大学数量是世界上最多的, 根据CWUR的数据, 牛津经济研究院, 和LaSalle的分析. 

⁶ 来源:Educationdata.org 

⁷ 资料来源:欧盟统计局 

⁸ 来源:颅脑 

⁹ 假设这个年龄段的人上大学的倾向没有变化. 

¹⁰ 英国政府于1月1日出台政策^st 2024 

¹¹ 资料来源:欧洲中央银行 

¹² 有关欧洲房地产市场和潜在供应失衡的更深入分析，请参阅LaSalle 's ISA展望2024. 

¹³ 来源:仲量联行 

¹⁴ LaSalle分析了来自欧洲主要国家(德国)国家统计机构的数据, UK, 法国, 西班牙, 瑞典, 丹麦, 芬兰, 意大利, 葡萄牙, 荷兰, 爱尔兰) 

¹⁵ 资料来源:MSCI Real Capital Analytics 

¹⁶ 指标定义为专门建造的学生床位占高等教育学生总入学人数的比例. 

¹⁷ 来源:仲量联行 

¹⁸ 资料来源:联合国教科文组织 

¹⁹ 来源:世邦魏理仕 

²⁰ 资料来源:SQM Research(私人租赁市场), as of November 2023; CBRE (for PBSA), 截至2023年8月 

²¹ 来源:牛津经济研究院 

²² 资料来源:美国国家教育统计中心 

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